Faut-Il Défiscaliser Avec Censi-Bouvard Ou Lmnp Classique ? - Defiscalisation France
Un dispositif de défiscalisation LMNP avec de nombreux avantages Le statut LMNP Censi Bouvard est effectivement très avantageux au plan de la fiscalité du loueur. Il permet: Un abattement sur les impôts sur le revenu de 11% du montant du prix de l'investissement ( frais de notaire inclus mais hors taxes et hors mobilier) dans la limite de 300. 000 € par an pendant 9 ans.
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Les investisseurs potentiels de ce dispositif de défiscalisation LMNP sont des particuliers imposables disposant d'une capacité d'épargne. Leurs objectifs sont, le plus souvent, de: Constituer un patrimoine immobilier Investir dans le locatif sans avoir ni les soucis de gestion, ni les risques d'impayés Réduire leurs impôts Disposer d'un revenu supplémentaire Protéger leurs descendants Le mécanisme Censi Bouvard a l'avantage d'avoir la souplesse du statut LMNP: il suffit de disposer d'un numéro SIRET et de choisir son régime fiscal pour exercer son activité. Le capital d'accès est abordable et le rendement peut atteindre jusqu'à 5% par an net d'impôt. Mais prenons un exemple: Sur un investissement de 100. 000 € qui va rapporter 40. 500 € de loyer sur 9 ans, le coût final du bien va être de 33. 667 € du fait: De la récupération de la TVA: - 16. 667 € Du montant de la réduction d'impôts (11% x 83. 333) = - 9. 166 € Du montant des loyers: - 40. 500 € Dans ces conditions, au bout de 9 ans, 66% du bien aura été payé par l' investissement Censi Bouvard.
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Notre situation est la suivante: nous sommes tous deux actifs et notre impôt sur le revenu s'élève à environ 4000 € /an. Le plan de financement de cette opération nous présente pour notre budget un déficit d'environ 443 € (remboursement emprunt) pendant 9 ans puis de 600 € jusqu'à la fin de l'emprunt. Avec le dispositif CENSI BOUVARD les réductions d'impôt annoncées sont de l'ordre de 2360 € annuel. L'avantage fiscal était l'objectif premier de cette opération. Par rapport à ces éléments est ce que le dispositiof LMNP Classique serait plus avantageux ou pas? Quelles sont les contraintes par rapport au censi Bouvard? Puis un élément important est à prendre en considération: la mise en retraite de mon mari dans 6 ans donc baisse de revenu forcément. Quelqu'un peut il m'aiguiller? me conseiller ou simplement m'expliquer clairement la différence entre ces deux dispositifs Par ailleurs les réductions d'impôts sont elles cumulables avec d'autres réductions. Je ne sais pas si je suis assez claire.
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LMNP avec amortissements, Censi-Bouvard: pour qui? Les deux solutions ont chacune des avantages et des inconvénients. Pour le LMNP classique, grâce au mécanisme d'amortissement, l'investisseur pourra défiscaliser ses revenus locatifs, mais il devra disposer de liquidités ou avoir une capacité d'endettement importante pour investir sur ce type de bien. Ce dispositif s'adresse à ceux qui recherchent des revenus complémentaires défiscalisés sur le long terme, pour préparer leur retraite par exemple. Il concerne plutôt les contribuables ayant une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) égale ou supérieure à 30%. A contrario, le Censi-Bouvard sera plus adapté aux investisseurs qui veulent développer leur patrimoine avec un petit budget ou une capacité d'emprunt limitée. En effet, le dispositif offre une réduction immédiate de l'Impôt sur le Revenu à payer, plus intéressante pour ceux qui payent moins de 3 000 € d'Impôt sur le Revenu et dont la TMI n'excède pas 14%). Les deux solutions offrent à la fois sécurité, rentabilité et une bonne visibilité à long terme, grâce au bail commercial confié au gestionnaire de la résidence services qui s'occupera de louer le bien.
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Amortissements OUI (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition) Déduction des intérêts d'emprunts et de la totalité des charges (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition: frais d'établissement, frais de gestion, réparations) Sort des déficits Imputation sur les revenus de même nature c'est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l'année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes Fiscalité Bien exonéré d'IFI en cas: – D'exercice en entreprise individuelle si cumulativement: -recettes sup. à 23 000 €, -revenus nets représentent plus de 50% de ses revenus professionnels foyer (hors pension de retraite), -activité professionnelle principale – D'exercice en société (IR): activité professionnelle principale Réduction d'IR Censi-Bouvard: 11% d'une base éligible plafonnée à 300.
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Par ailleurs, aucune obligation n'est soumise quant à une éventuelle durée minimale pour la conservation du statut LMNP. De nombreux avantages fiscaux Il est aussi primordial de mettre en lumière les avantages fiscaux offerts, qui constituent une autre grande force du dispositif. Les 2 régimes fiscaux du statut LMNP, micro-bic et réel, offrent en effet de nombreux bénéfices, parmi lesquels: Pour le Micro Bic: abattement forfaitaire de 50%, contre 30% en location nue Pour le régime réel: amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Déduction des dépenses locatives, plus nombreuses qu'en location classique. Le dispositif Censi-Bouvard Le dispositif Censi-Bouvard constitue un autre avantage majeur avec le statut LMNP. Pour bénéficier de ce régime fiscal il faut réaliser un investissement locatif dans une résidence de services (étudiante, pour séniors…), qui permettra de percevoir des loyers garantis, avec une gestion assurée par un bailleur commercial. Reconduit jusqu'au 31 décembre à 2022 en raison de la pandémie, le Censi-Bouvard offre un gain supplémentaire au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et lui permet d'accéder à des avantages fiscaux.
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