La Location Nue: Aspects Juridiques Fiscaux Et Obligations Comptables Déclaratives - Option Réel
Je propose d'évoquer dans cette note le régime juridique de la location meublée. Il s'agit d'un résumé nécessairement simpliste. La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée. Définition de la location meublée La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement. La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que: - des chaises, des tables, un matelas, - une literie (des draps, des couvertures, oreiller), - des appareils et ustensiles pour cuisiner, - un réfrigérateur, - des plaques chauffantes ou une gazinière, - de la vaisselle. Il faut distinguer deux types de location: la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.
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Un contrat de bail doit être mis en place entre les parties, par écrit. Ainsi, le bail de location devra respecter des conditions de fonds strictes, et devra donc comporter à peine de nullité les mentions suivantes: identité et coordonnée des parties, date de prise d'effet et durée, description précise du logement, nature et destination du local, le montant du loyer. Il sera annexé au bail de location l'état des lieux, ayant pour objet de permettre une parfaite information du locataire sur l'état du bien. La durée de la location La durée du bail est définit légalement, et sera de trois ans minimum, si le bailleur est un particulier ou une SCI. Le renouvellement du contrat de bail se fait par tacite reconduction. Le dépôt de garantie Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
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Il peut donc s'agir de dépenses relatives aux impôts locaux, aux intérêts d'emprunt, aux frais d'entretien et de réparation… En cas de résultat déficitaire après déduction de vos charges: Si vous êtes un LMP, le régime réel vous offre la possibilité de déduire le déficit foncier de votre revenu global sans limitation de montant. Il peut également être reporté sur les 6 ans à venir; Si vous êtes un LMNP, vous ne pourrez déduire le déficit foncier que sur vos revenus de même catégorie. En revanche, il est reportable 10 ans. La déduction des amortissements en matière de revenus issus de la location meublée Autre possibilité offerte par la location meublée en régime réel: l'imputation des amortissements, qui vient également réduire l'imposition. Vous pouvez ainsi amortir le prix d'achat de votre bien immobilier ainsi que vos dépenses d'améliorations et de mobilier, à condition de reporter ces derniers sur l'actif du bilan. On parle alors d' actif immobilisé. Le prix d'acquisition peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention.
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En outre, la durée minimale du bail est réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique à la fin du bail. Le bailleur et le locataire peuvent alors conclure un nouveau contrat s'ils souhaitent continuer la location. Comment résilier un bail en meublé? Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'un mois. Il doit donner congé en le notifiant au propriétaire par une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le propriétaire peut, quant à lui, résilier le bail à son terme, moyennant un préavis de trois mois. Il doit motiver sa décision en invoquant l'un des motifs fixés par la loi du 6 juillet 1989: vente ou reprise du logement, ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations ( loyers impayés, etc. ). Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant ce préavis en étant dispensé des loyers entre son départ et la fin du préavis. Quel est le montant du dépôt de garantie en meublé?
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Autre commune Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année.